築古物件には、相続税対策をするメリットが隠れています。

相続税対策と言っても様々な方法があると思います。直ぐに効果的なものもあれば、コツコツと時間をかけてやるものもあると思います。費用が全くかからない手段もあれば、大きな投資が必要なものもあると思います。それでは私が、実践している対策について、お話したいと思います。

築古物件には、ある程度のリスクがありますので理解が必要です。

現在、父が不動産賃貸業を営んでおります。何十年も前から経営しており、物件も古くなってきました。賃貸経営で、よく言われるのが、築古物件を相続すると大変な目に会うということです。それは、物件が古いため修繕費が多額になるというリスクです。物件が古くなると水回りの配管が駄目になり、交換が必要になります。最悪な場合は、汚水が溢れだし、入局者の私物を汚し、弁償しないといけない場合もあるでしょう。外壁改修や屋上防水工事も多額な費用になると思います。退去後のリフォームもキッチン、トイレ、洗面の交換なども視野に入れないといけないでしょう。もうひとつは、物件が古いため、入所者がつきにくいということです。自分の物件の周りには、築浅の物件が建ち並びどうしても見劣りしてしまうでしょう。そうなると不動産屋に足元を見られ、家賃の減額や広告費の上乗せの要求が当たり前のように行われます。これでは、多額の借り入れをして、賃貸経営をしても銀行と不動産屋を儲けさせるだけで、大家の取り分は雀の涙ぐらいになってしまうでしょう。それでは、入居者がずっと入局してくれていたら、リスクや心配が減るのではないでしょうか。そして築古物件をどう相続対策に活用したら良いでしょうか。当然、デメリットだけでは決してありません。デメリット以上の大きな魅力が隠れています。

築古物件の強みをを生かした資産移動。

古い物件の良いところと相続税対策になるメリットをお話ししたいと思います。古い物件の良いところは、価値が低い事です。そうすると、生前贈与を受けた場合、贈与税の非課税枠である110万円以内ですし、越えた場合は、多少贈与税を支払って下さい。そのなかでもお勧めなのが戸建貸家です。110万円以内の贈与を毎年1棟づつやってください。もちろん建物だけですよ。土地の名義はそのままです。建物の贈与をうけることにより、その後の家賃がずっと若い世代に入るからです。譲る人の収入が減り、もらう人の収入が増えます。資産の移動が毎月確実に行われます。ここで何故戸建貸家がよいのでしょう。アパートの場合は、入局期間が、戸建貸家に比べ短いです。戸建貸家の場合は、入局期間が長くなるにつれ、荷物が多くなり、引っ越しする人は、少なくなります。一度、戸建に住むとマンションやアパートへの引っ越しをする人も少ないでしょう。マンションやアパートの場合、ペットは飼えません。自家用車も戸建の時のように、玄関のすぐ前に置くことも出来ないでしょう。集合住宅の一番の問題は、近隣の音の問題です。上下階の音で日々悩んでいる方は、沢山いらっしゃいます。自分の所に、小さい子どもがいれば、階下へも気を使わなければなりません。以上のような点で戸建貸家は、入局期間が非常に長く、贈与を受けた後も、空室になるリスクが少ないので、収入が安定的に入ってきます。相続税の節税を考えている方は、新しい物件は贈与税が大きく掛かるので駄目です。価値の低い、贈与税のかからない物件を譲り受け、資産の移動を合法的にして下さい。